預售屋貸款流程：從簽約到交屋的資金規劃
預售屋和成屋的付款方式不同
買成屋（已蓋好的房子）通常是「頭期款 + 房貸」一次到位。但預售屋（還沒蓋好就先賣）的付款是分階段的。
預售屋的付款流程
預售屋通常分成幾個階段付款：
| 階段 | 付款比例（約） | 說明 |
|---|---|---|
| 訂金/簽約金 | 10%-15% | 簽約時付 |
| 工程期款 | 10%-15% | 蓋的過程分期付 |
| 交屋款 | 餘額（辦房貸） | 完工交屋時 |
實際比例依建商方案不同。重點是：前面的訂金、簽約金、工程款都要自備，房貸是交屋時才辦。
預售屋的資金規劃
自備款部分
訂金 + 簽約金 + 工程期款，這些是你要自己準備的，通常約房價的 20%-30%。
房貸部分
交屋時辦理，通常可貸房價的 7-8 成。
試算範例
買預售屋 1,000 萬：
| 項目 | 金額 | 時間 |
|---|---|---|
| 簽約金 | 100 萬 | 簽約時 |
| 工程期款 | 100 萬 | 興建期間分期 |
| 交屋款（房貸） | 800 萬 | 交屋時辦貸款 |
所以你要自備約 200 萬，其餘 800 萬辦房貸。
預售屋貸款的時機
簽約時：還不用辦房貸
只要付訂金和簽約金。
興建期間：付工程款
建商會依工程進度通知付款。
快交屋時：開始辦房貸
通常交屋前 1-2 個月開始送件，銀行審核、估價、對保，交屋時撥款。
預售屋貸款的注意事項
1. 交屋時的估價風險
簽約時房價是建商定的，但交屋時銀行估價可能不同。如果估價低於買價，房貸額度不足，你要補更多自備款。
例如： 買價 1,000 萬，但交屋時銀行只估 900 萬，貸 8 成 = 720 萬，你要補的就更多。
2. 興建期間的利率變化
從簽約到交屋可能 2-3 年，這期間利率可能上升。交屋時的房貸利率以當時為準。
3. 個人條件的變化
從簽約到交屋期間，如果你換工作、收入下降、新增其他貸款，可能影響交屋時的房貸核准。興建期間盡量維持穩定的財務狀況。
4. 建商配合的銀行 vs 自己找
建商通常有配合的銀行，方便但利率不一定最好。你也可以自己找銀行比較，爭取更好的條件。
預售屋貸款常見問題
Q：工程期款可以貸款嗎？
工程期款通常要自備。少數情況可申請「工程期融資」，但不普遍。
Q：交屋時貸款沒過怎麼辦？
這是大風險。如果交屋時貸款核不下來，你可能要自己補足全額，或面臨違約。所以興建期間要維持好的財務狀況。
Q：可以中途換房貸銀行嗎？
交屋辦房貸時你可以自由選擇銀行，不一定要用建商配合的。
給預售屋買家的建議
- 預留充足自備款：訂金 + 簽約金 + 工程款約佔 20-30%
- 興建期間維持財務穩定：別換工作、別新增貸款
- 交屋前多家銀行比較房貸
- 注意估價風險：預留估價不足的緩衝
總結
預售屋的付款是分階段的：訂金、簽約金、工程款要自備，房貸交屋時才辦。最大的風險是交屋時的估價和貸款核准，所以興建期間要維持穩定財務。
