都更危老重建貸款：地主能借多少？怎麼申請？

都更/危老重建，地主為什麼需要貸款？

參加都更或危老重建的地主，在重建期間可能面臨的資金需求：

• 搬遷費用：拆除前要搬出去，租屋 2-4 年
• 租金補貼不足：建商給的租金補貼可能不夠實際租金
• 差額找補：想要更大坪數，需補差額給建商
• 生活週轉：原本出租的收入中斷
• 稅金：土增稅、契稅等

都更/危老的貸款類型

拆除前：現有房屋還能貸款嗎？

已確定參加都更

• 銀行態度：看階段而定
• 剛報核階段：部分銀行仍接受（但成數低）
• 已核定/已拆照：銀行幾乎不做新貸款
• 原有房貸通常要求提前清償或轉移

建議做法

如果預計 1-2 年內拆除：

1. 趁現在趕快辦好需要的貸款
2. 把能做的融資先做好（信貸、二胎）
3. 和建商確認工程期間的資金安排

重建期間：地主融資

什麼是地主融資？

部分銀行提供「都更地主融資方案」：

• 以你未來分回的房屋價值為基礎
• 在建設期間撥款給你
• 新屋完成後轉為一般房貸

條件

• 已核定的都更/危老案
• 有明確的權利變換計畫
• 地主分回坪數/價值明確
• 信用正常

額度

通常是「預計分回房屋價值」的 50-70%：

例如：你預計分回市值 2,000 萬的新屋

• 可貸額度：1,000-1,400 萬
• 工程期間按月或按期撥款
• 完工後轉為 20-30 年房貸

利率

• 工程期間：約 2.5%-4%（只付利息）
• 完工後轉房貸：約 2%-3%

危老重建 vs 都更的貸款差異

危老重建因為時程短、確定性高，銀行承作意願明顯較高。

政府補助與減免

危老重建

• 地價稅減免（重建期間免徵）
• 房屋稅減半（完工後 2 年）
• 容積獎勵（最高 40%）
• 重建費用補助（部分縣市）

都更

• 容積獎勵（最高 50%）
• 稅賦減免
• 政府補助規劃費用
• 土增稅減免

哪些銀行有都更/危老貸款？

• 土地銀行：專門有都更融資方案
• 合作金庫：危老重建地主融資
• 台灣銀行：配合政策有相關方案
• 華南銀行：有危老重建專案
• 部分民營銀行：依個案評估

找銀行的訣竅

• 優先找建商配合的銀行（已有建融合作）
• 土地銀行對土地金融最專業
• 請建商/實施者協助介紹

地主常見的資金困擾

1. 租金補貼不夠

建商給每月 2-3 萬租金補貼，但實際租金要 3-5 萬。差額可用信貸補足。

2. 想要加坪數但沒錢找補

分回的坪數不滿意，想加購但要補 200-500 萬。可以：

• 先辦信貸
• 或和建商約定完工後再付（視合約）

3. 原本房子有收租收入中斷

拆除前有租金收入，拆除後中斷 2-4 年。建議提前存好這段期間的生活費。

4. 老屋有舊房貸未清

都更前要清償舊房貸。建商通常會在合約中載明協助處理方式。

注意事項

合約要看清楚

• 權利變換比例是否合理
• 共同負擔（建設費用）的計算方式
• 如果工程延誤，費用誰承擔
• 地主融資的利息由誰付

不要輕易簽同意書

都更同意書一簽，權利就受限。確認：

• 分回坪數和位置
• 搬遷補償方式和金額
• 工程時程預估
• 違約處理方式

找專業人士協助

• 都更/危老有專門的顧問公司
• 涉及金額大，建議請律師看合約
• 估價部分可請不動產估價師獨立評估

申辦建議

1. 趁拆除前先處理資金：拆除後融資管道變少
2. 和建商確認融資安排：好的建商會幫地主安排銀行融資
3. 保留備用資金：工程可能延誤，預留多半年的生活費
4. 信用維護：不要在這期間遲繳任何東西，影響未來轉房貸
5. 多家銀行比較：地主融資的條件各家差異大