中古屋貸款注意事項：成數、屋齡與估價的眉角
中古屋貸款和新成屋有什麼不同？
買中古屋（已有人住過的房子）申請房貸，和買新成屋（建商新蓋）的差異主要在：
- 成數可能較低：屋齡越老，銀行越保守
- 估價是關鍵：銀行依鑑價結果決定可貸金額
- 屋齡有限制：太老的房子貸款不易
影響中古屋貸款的關鍵因素
1. 屋齡
| 屋齡 | 貸款難易 |
|---|---|
| 10 年內 | 容易，成數高 |
| 10-20 年 | 普通 |
| 20-30 年 | 較嚴，成數可能降低 |
| 30 年以上 | 困難，部分銀行不承作 |
重點：屋齡 + 貸款年限不要超過 50-60 年。例如 30 年的房子，可能只能貸 20 年。
2. 銀行估價
中古屋的可貸金額看「銀行估價」，不是「你的買價」。
- 如果銀行估價 < 買價，你要補的頭期款就更多
- 不同銀行估價可能差很多，多問幾家
3. 地段與屋況
- 蛋黃區、交通便利 → 估價高、成數高
- 偏遠、屋況差、有瑕疵 → 估價低、成數低
4. 個人條件
收入、信用、負債比，一樣會影響核貸與利率。
中古屋貸款成數
| 房屋類型 | 一般成數 |
|---|---|
| 新成屋 | 7-8 成 |
| 中古屋（屋齡新） | 7-8 成 |
| 中古屋（屋齡老） | 5-7 成 |
成數越低，你要準備的頭期款越多。
中古屋貸款試算
假設買中古屋 1,000 萬，銀行估價 950 萬，成數 7 成：
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 銀行估價 | 950 萬 |
| 可貸金額（7 成） | 950 × 0.7 = 665 萬 |
| 你要準備 | 1,000 − 665 = 335 萬 |
注意：頭期款是用「買價 − 可貸金額」算，不是「買價 × 3 成」。估價低，頭期款就更高。
中古屋貸款的申請技巧
1. 貸款前先問銀行估價
簽約買房前，可以先請銀行或代書幫忙估價，避免買了才發現貸款不足。
2. 多家銀行比較
不同銀行對同一間房子的估價、成數、利率都不同。至少問 3 家。
3. 找熟悉該區域的銀行
在地分行對當地房價熟，估價可能較準、較高。
4. 屋況加分
提供裝潢、整修紀錄，有助於估價。
中古屋貸款常見問題
Q：屋齡 40 年的老公寓能貸款嗎？
較困難。部分銀行不承作，能貸的成數也低、年限短。可考慮有都更/危老潛力的物件，或準備更多頭期款。
Q：買價和估價差很多怎麼辦？
要嘛多準備頭期款，要嘛換銀行試試（估價可能不同），或重新議價。
Q：中古屋可以申請寬限期嗎？
可以，但要看銀行政策和個人條件。
總結
中古屋貸款的核心：成數看屋齡和銀行估價，不是看你的買價。屋齡越老，成數越低、年限越短。建議：
- 買房前先請銀行估價
- 多家比較估價與成數
- 屋齡老的物件準備更多頭期款
