頭期款不足能買房嗎？5 種補足方法完整分析

頭期款要準備多少？

以目前台灣房價和貸款成數來看：

另外還要加上：

• 契稅、印花稅、代書費：約房價 2-3%
• 仲介費：買方 1-2%
• 裝潢/家電：依需求 30-100 萬

所以實際自備款可能是房價的 25-30%。

方法一：信貸補頭期款

做法

先申辦信用貸款取得資金，再拿去付頭期款。

條件與風險

重要注意事項

銀行看得到你的信貸。如果你先辦了 100 萬信貸，銀行在審核房貸時會發現：

• 你的負債比增加
• 月付金增加 → 還款能力下降
• 可能因此降低房貸成數或提高利率

應對策略

• 先辦房貸、後辦信貸：房貸核准後再辦信貸補足（但有時間差風險）
• 信貸和房貸同一家銀行：有些銀行提供「購屋信貸」搭配方案
• 選擇聯徵調閱時間差：信貸撥款後短期內銀行查不到（有風險，不建議）

方法二：家人贈與或借款

做法

父母或親人提供部分頭期款資金。

優點

• 不影響負債比
• 不用付利息
• 不影響房貸審核

注意事項

• 贈與稅：每人每年贈與免稅額 244 萬（2026年），超過要申報
• 資金來源證明：銀行可能要求說明大額存款來源
• 家人關係：借錢要有共識和明確約定

節稅技巧

• 父母各贈 244 萬 = 合計 488 萬免稅
• 分年度贈與避免超過免稅額
• 用「借款」而非「贈與」的方式（需寫借據）

方法三：建商/代銷分期付款

做法

部分預售屋或新成屋建商提供頭期款分期：

• 簽約付 10%
• 工程期間再分 3-6 期付 10%
• 交屋時銀行貸款付尾款 80%

優點

• 不用一次拿出 20%
• 利用工程期 1-2 年慢慢存
• 不影響信用紀錄

缺點

• 僅限預售屋或特定建案
• 如果施工期間無法湊齊會違約
• 預售屋有爛尾風險

方法四：高成數房貸方案

做法

找到願意貸 85% 甚至 90% 的銀行或方案。

什麼情況能貸高成數？

• 新青安方案：首購族最高可貸 8 成 + 公股 1 成 = 9 成
• 信用極佳：聯徵分數 700+ 的人有機會談到 85%
• 特定銀行優惠：部分銀行對特定區域或屋齡有高成數方案
• 公教人員：部分銀行給 85% 以上

代價

高成數通常伴隨：

• 利率稍高（加 0.1-0.3%）
• 需要房貸壽險
• 審核更嚴格

方法五：先買便宜的、換屋再升級

做法

如果理想的房子頭期款差太多，考慮：

1. 先買總價較低的房子（小坪數、外圍區域）
2. 住 3-5 年累積資產
3. 賣掉或轉貸，換到理想的房子

優點

• 開始累積不動產資產
• 房貸本金攤還 = 強制儲蓄
• 如果房價漲，賣掉有增值

缺點

• 買賣有交易成本（仲介費、稅金）
• 房價不一定漲
• 搬家成本和生活適應

不建議的做法

1. 高利民間二胎補頭期

有些人名下有舊房子，借民間二胎去付新房頭期。利率 12%-16%，加上新房貸月付，壓力可能爆表。

2. 信用卡預借現金

利率 10%-15%，且會嚴重影響信用分數和房貸審核。

3. 地下管道借款

任何不明管道都不要碰。頭期款不夠就是不夠，不要為了買房冒法律風險。

務實的評估方式

在決定怎麼補足頭期款之前，先算清楚：

1. 月付能力：房貸月付不超過月收入的 35%
2. 總負債比：所有貸款月付合計不超過月收入的 60%
3. 預備金：買完房後至少保留 6 個月生活費
4. 未來支出：結婚、生小孩、換車等近期計畫

如果怎麼算都太勉強，也許現在還不是買房的時機。多存 1-2 年再出手，比硬撐付不出來好。

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