工業用地貸款：廠房、鐵皮屋能借多少？管道與利率解析
工業用地貸款和住宅有什麼不同？
| 比較項目 | 住宅用地 | 工業用地 |
|---|---|---|
| 銀行接受度 | 高 | 中等 |
| 貸款成數 | 7-8 成 | 5-7 成 |
| 利率 | 2%-3.5% | 3%-8% |
| 估價方式 | 市場行情 | 收益法/成本法 |
| 流動性 | 高 | 中低 |
| 買家群體 | 廣泛 | 限工業使用者 |
工業用地的變現能力比住宅差，所以銀行會更保守。
工業不動產的類型
合法工業區廠房
- 位於工業區或工業用地
- 有合法建照和使用執照
- 估價最高、銀行最願意做
丁種建築用地廠房
- 都市計畫內的工業區建地
- 有完整產權和合法建物
- 銀行通常接受
鐵皮屋/違章工廠
- 農地或非工業用地上的鐵皮屋
- 可能沒有建照或使用執照
- 銀行幾乎不做，融資公司才有機會
工業用地（素地）
- 沒有建物的空地
- 估價只算土地價值
- 成數偏低
各管道貸款條件
| 管道 | 利率 | 成數 | 適合標的 | 撥款 |
|---|---|---|---|---|
| 銀行（企業貸款） | 3%-5% | 5-7 成 | 合法廠房 | 2-4 週 |
| 土地銀行 | 2.5%-4% | 5-6 成 | 工業區用地 | 2-4 週 |
| 融資公司 | 7%-16% | 6-8 成 | 各種工業不動產 | 1-2 週 |
| 民間 | 12%-30% | 7-9 成 | 最寬鬆 | 1-3 天 |
銀行工業不動產貸款
審核重點
- 合法性：有建照、使照、工廠登記證
- 地段：交通便利、工業區內較佳
- 建物狀況：RC 結構 > 鋼構 > 鐵皮
- 使用現況：有營運中的工廠比空置好
- 借款人條件：公司營運正常、有報稅紀錄
以公司名義還是個人名義？
- 公司名義：走企業貸款，需要公司財報、401 報表
- 個人名義：走個人不動產貸款，需個人收入證明
公司名義額度通常較高，但審核也較嚴格。
銀行不做的情況
- 沒有合法建照的廠房
- 位於特定農業區的工廠
- 列管中的違章工廠（即使有臨時登記）
- 環境污染列管地區
鐵皮屋/違章工廠怎麼辦？
台灣有大量的「未登記工廠」（農地上的鐵皮屋），這些：
- 銀行不做（沒有合法產權）
- 但融資公司可能接受土地設定抵押
- 建物本身不列入估價
融資公司做法
- 只估土地價值
- 鐵皮屋不算在內
- 成數依土地類型而定（工業用地高、農地低）
- 利率 8%-16%
2026 工廠管理輔導法
政府推動「特定工廠登記」制度，取得登記後：
- 可能提升銀行承作意願
- 但目前多數銀行仍觀望
- 融資公司已較能接受
估價方式差異
住宅：比較法
看附近成交價，很容易估。
工業不動產：收益法 + 成本法
- 收益法：這個廠房出租能收多少租金 → 推算價值
- 成本法：土地價格 + 建物重建成本 - 折舊
- 兩者取低
這就是為什麼工業用地估價往往「低於預期」。
申辦流程
銀行路線
- 準備文件：權狀、謄本、建照使照、工廠登記證
- 銀行初步估價（通常免費）
- 正式申請 + 實地勘查
- 核准通知
- 設定抵押 + 撥款
融資公司路線
- 提供土地/建物謄本（可先傳影本估價）
- 業者初估額度和利率
- 確認後實地勘查
- 簽約 + 設定抵押
- 撥款（通常 1-2 週）
工業用地貸款常見問題
Q：租來的廠房能貸款嗎？
不能。貸款需要你是產權所有人。租的廠房只能走企業信貸（無擔保）。
Q：工業用地可以變更為住宅嗎？
理論上可以（都市計畫變更），但程序極複雜、耗時多年。不建議以此為前提借款。
Q：廠房有承租人，能貸嗎？
可以，而且有租約反而加分（證明有收益）。但要注意租約存續期對銀行處分的影響。
Q：共有工業用地能貸嗎？
和持分住宅一樣：銀行不做，融資公司可以，成數更低。
申辦建議
- 先確認合法性：有建照使照的，走銀行；沒有的，走融資公司
- 準備完整文件：工廠登記證、公司營運資料加分很多
- 多家比較：工業貸款管道少，更需要多方詢價
- 注意用途限制：銀行可能要求資金用於營運，不能挪作他用
- 考慮企業信保：中小企業信保基金可以提高銀行保證成數
透過貸明平台送出工業用地/廠房貸款需求，由有經驗的業者提供客製報價。
